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相比87年股灾、08年金融危机,本轮疫情下的楼市在哪个位置?

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  • 前 言
  • 疫情前后的楼市
  • 疫情爆发前的市场情况如何?
  • 相比87年股灾情况如何?
  • 相比全球金融危机如何?
  • 本次危机如何?

前 言

自新冠病毒爆发以来,如果您已经买房,出于对房价下跌的担忧,您可能会密切关注楼市变化。

如果您还没来得及上车,出于对买房的渴望,您可能也会密切关注楼市的变化。

因此,无论您是有房一族,还是租房一族,无论您是政客、还是商家、亦或者是消费者,房价和楼市都成为了大家日常生活中必不可少的一个主题。

在本次疫情爆发之前,大家也曾经历过其他几次危机,例如87年的股灾、08年的全球金融危机、经济大萧条……。

那么,相比既往历史危机下的楼市,当前疫情笼罩下的楼市又有何不同呢?

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疫情前后的楼市

对于这一问题,澳大利亚专家的回答是,自新冠病毒全球大流行以来,澳大利亚房价的下跌曲线尚不及其他历史性市场崩盘那么陡峭。

然而,和既往历史危机不同,本次疫情可用于大幅刺激经济的“弹药”有限。即便刚需强劲的楼市也无法幸免步入低谷的命运。

最新的数据显示,由于新冠病毒大流行对楼市造成的影响开始凸显,澳大利亚的住宅价格连续第二个月录得下跌。

根据权威房产研究机构CoreLogic提供的房价指数,继5月份下跌0.4 %之后,今年6月份,澳大利亚整体住房价格再次下跌了0.7%。

从数据不难看出,楼市下跌动能加大,6月份的跌幅几乎是5月份的两倍。

至于未来几个月的下跌动能能否减缓?鉴于澳大利亚联邦政府目前向经济中注入了数千亿澳元的流动性,因此房主无法获得这一问题的答案。

尤其是,很多临时刺激措施将于9月集体到期,由此造成的“财政悬崖”是否会加剧房价的下跌?——这是很多人最为关注的问题。

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疫情爆发前的市场情况如何?

CoreLogic研究负责人蒂姆·劳莱斯(Tim Lawless)表示,自2017年以来的房价调整力度较以往周期相对更大。

即便是在疫情爆发之前,这一点就非常明显。

数据显示,在新冠疫情爆发之前,澳大利亚整体住房市场从2017年的峰值水平暴跌了10.2%之后才逐步步入复苏阶段。

他说:“2017年中至2019年中期间,澳大利亚住房市场经历了明显的低迷时期。”

“在从峰值到低谷下跌了约10%之后,市场自2019年下半年以来基本上处于复苏阶段。”

“尤其在2019年下半年至2020年初,澳大利亚住房市场经历了相当快的复苏。但是,在尚未回升至2017年中期水平的情况下,大家很快遭遇了疫情的打击。”

到目前为止,大流行的影响是什么?

Lawless指出,在新冠病毒全球大流行之前,澳大利亚住房市场仍处于复苏阶段,相较峰值的跌幅约为1%。

他说:“紧接着发生了新冠危机。换言之,在整个4月份,大家看到房屋交易活动确实出现急剧下滑。”

“随后,大家开始看到房价下跌的幅度扩大。但是,整体而言,在过去两个月中,房价累计跌幅仅为1%多一点。”

Lawless表示,房价何时开始回升,这一点目前尚不清楚。

他说:“经济继续受压的时间到底会有多长?房价再次开始显示出某种程度的增长需要多长时间?目前而言,大家根本不知道。”

“这可能是一个相当渐进的周期,大家确实会看到房价进一步下跌,随后见底反弹。”

Lawless指出,对于很多人而言,尽管新冠病毒引发的下跌周期属于“新情况”,但是在很多方面和既往下跌周期都非常相似。

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相比87年股灾情况如何?

根据Lawless的分析,上个世纪90年代初,房价从峰值到低点的跌幅大约为6.2%,下跌持续大约22个月。

见底反弹回升至原峰值水平耗费的时间大约为4年,随后又开始恢复了上涨的势头。

但是,Lawless也指出,导致90年代崩溃的经济条件与澳大利亚目前正在努力应对的经济条件有很大不同。

他说:“90年代初楼市大跌的催化剂是1987年的股灾以及黑色星期一事件。”

“而且,澳大利亚经济从走软到陷入衰退,其中经历了长达数年的时间。”

“最大的区别在于利率,当时大家看到的利率在大约18%。”

“因此,在1980年代末至1993年期间,伴随现金利率降至5%以下,经济增长得到有效刺激,住房市场得到稳定。”

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相比全球金融危机如何?

在2007年中至2009年初的全球金融危机(GFC)期间,人们看到了类似的情况,并且政府也实施了多种刺激措施。

在此期间,住房价格从峰值水平到低点的跌幅为7.6%,持续时间为13个月。

Lawless说:“对于澳大利亚来说,金融危机对楼市的影响相对短暂。”

“回顾全球金融危机,最值得庆幸的是货币政策提供了很多刺激措施,而且利率确实很快下降了。”

当时,联邦政府通过首次购房者补助金和现在臭名昭著的粉红棉絮计划(又称为“房屋隔热计划(Home Insulation Program,HIP)向市场注入大量现金。

除了财政刺激措施外,Lawless补充道,在全球金融危机之前,澳大利亚经济状况相对良好、矿业资源行业一片繁荣、澳元兑美金汇率走低都帮助该国相对其它发达国家毫发无损。

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本次危机如何?

Lawless指出,澳大利亚目前正面临着另一轮下跌,并且本轮下跌的情况不同。

例如,当前的现金利率已经处于创纪录的低位,并且澳储行(RBA)并没有实施负利率的意向。

他说:“在上次经济低迷时期,可以说有很多方式可以使经济摆脱低谷。”

“然而,进入新冠疫情之前的经济已经十分破旧。很多货币政策“弹药”已经用尽。”

“大家已经看到澳储行力不从心的一面,行长持续呼吁联邦政府实施更多的财政刺激措施,特别是通过大型基建来增加支出,创造岗位,带动消费。”

尽管,澳大利亚联邦政府已宣布向房屋新建/翻新、符合规定的人群提供2.5万澳元的补贴,即所谓的HomeBuilder计划。但是,关于这一计划对房价的影响,人们的看法不一。

例如,悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫(Harry Triguboff)抨击称,政府厚此薄彼,优先购地建房买家的利益,而没有顾及公寓买家和开发商的利益。

他说,即便悉尼完成的大多数新房都是公寓,但是整个刺激方案仅对城市边缘地区的购地建房买家有利。

他说:“因为悉尼68%的新屋实际上都是公寓,所以这个决定完全让大家感到困惑”。

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不同城市的影响是否不同?

数据显示,今年第二季度,墨尔本房价下跌2.3%,为新冠肆虐期间房价跌幅最大的一个首府城市。

Lawless指出,相比其他首府城市,墨尔本特别容易受到海外移民和外国学生的影响。在新冠疫情限制举措的影响,两个人群的来源均接近干涸。

他说:“目前,维州又爆发了第二波感染高峰,让情况进一步复杂。”

“整个澳大利亚都面临着风险,即经济衰退范围更深、持续时间更长。大家都需要保持警惕,并保持高度警惕。”

尽管如此,Lawless表示,这并不代表房价即将面临“自由落体”式的下跌。

他说:“当考虑到目前的不确定性和经济后果时,2.3%的跌幅并不夸张。”

同时,房价的下跌主要集中在局部市场,并没有表现了广泛的市场下跌。

和墨尔本不同,一些首府城市的房价仍在上涨。以堪培拉和霍巴特为例,今年第二季度,两个城市的房价继续上涨,涨幅分别为0.7%和1.0%。

如果单看6月份的数据,大家会发现,珀斯和墨尔本本月的跌幅最大,跌幅为1.1%。其次是悉尼,当地6月的房价下跌了0.8%。

布里斯班和阿德莱德的跌幅较小,而非首府地区的的房价跌幅也相对较小,为0.2%。

但是,西澳房地产研究所(REIWA)主席达米安·科林斯(Damian Collins)表示,在整个新冠状病毒封锁时期,该州的房价中位数基本保持稳定。

Collins说:“大家的市场已经在恢复至新冠疫情之前的水平,在整个新冠疫情持续期间,中位价基本保持不变,在47.5万澳元左右。”

在新冠大流行之前,珀斯的住房销量在每周700-750套之间。今年4月中旬,住房销售量跌至每周280套的低位。

但是,Collins指出,目前大珀斯区的住房销售量创下了自2015年以来的最高纪录,每周成交房产数量超过1000套。

他说:“大家的基数虽然很低,但是需求明显被抑制了。”

“大家已经下跌了这么长时间,很多人一直处于观望状态。但是,这部分人群开始在2019年末和2020年初陆续进入市场。”

Collins指出,目前,西澳住房可负担水平处于创纪录水平。同时,政府出台了购房的激励措施。这些因素都为当地繁荣的住房销售市场奠定了基础。

结语

无论何种危机,有人看到的是危险,其它人看到的是机会。

楼市也是如此,尽管唱空的人有很多,但是保持相对乐观态度的人数也不少。

市场有其自身的规律,就仿佛“一只无形的手”,涨得多了就会跌,跌到位了自然就会上涨。

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